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借別人的名義購房會有哪些風險?

  借別人的名義購房會有哪些風險?廣東知明律師表示,在物權法司法解釋出臺之前,關于借用他人的名義購房,房屋的所有權歸屬于實際權利人還是房屋代持人,沒有統一定論。因我國實行不動產物權以登記為原則,有的主張房產所有權屬于房屋的登記權利人;有的則主張設立不動產登記原則僅僅是免除了不動產登記權利人積極證明權利真實性的義務,并不能否認房屋屬于實際權利人的事實。因此,借用他人名義購房存在房屋實際所有權歸屬于代持人的風險。

  借別人的名義購房會有哪些風險?

  (一)借名購房政策房。

  實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的,首先可能遭遇舉報等風險。即便買了,因名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權的情況也非常多。

  而且名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系,很不重視書面證據的收集和保存,因此出現糾紛時出資人無法證明購房款系由自己支付,導致面臨錢房兩空的局面時有發生。

  (二)借名購買普通房屋。

  1、名義產權人反悔的風險。同樣,如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實,要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

  2、在名義產權人領取房產證之后,至將房屋產權過戶給出資人之前,如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務,或存在離婚糾紛,則房產很有可能被查封或拍賣,或者名義產權人發生意外,可能導致繼承糾紛的產生。

  在這種情況下,出資人很難得到房屋,而可能只有要求返還房價款、違約金,不能要求繼續履行合同、取得房產。

  3、即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為,那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

  實際權利人在借用他人名義購房時需要注意哪些事項?

  廣東知明律師指出,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第二條規定,當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。這一規定,統一了司法實踐裁判標準,只要房屋的實際權利人有充分的證據證明房屋的權屬,房屋的所有權歸屬于實際權利人。

  廣東知明律師經過檢索相關判例,總結各地法院的裁判觀點后認為,借用他人名義購房,注意如下事項,方能保障房屋所有權歸屬于實際購房人。第一,與代持人簽訂《代持房產協議》。借用他人名義購房需要有借名購房的意思表示,以此規避房屋的代持人以贈與或是抵債等原因抗辯房屋實際權利人。第二,轉賬支付購房款。房屋的實際出資人一般是房屋的實際權利人,轉賬支付可以保留銀行流水作為購房出資證據。第三,持有與保管與購房相關資料的原件。根據一般生活經驗,購房資料原件一般由實際權利人持有。第四,房屋由實際權利人占有、使用、收益。

  因此,借用他人名義購房過戶后,建議房屋由實際權利人自己居住,如果對外出租,則建議讓租戶直接與房屋的實際權利人簽訂房屋租賃合同,并讓租戶將租金轉賬支付至以實際權利人開戶的銀行賬戶。

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  汪騰鋒,藝術訴訟法開創者,法律爭端解決訴訟戰略大師, 廣東知明律師事務所主任,中國政法大學國際經濟法博士,深圳市律師協會副會長、廣東省律協監事會副總監事長、深圳市人大立法助理,深圳福田政協委員、廣東省律師專家庫民商法專家律師、深圳市律協前海律師專家服務團專家、深圳市建筑業協會法律專家、華南國際經濟貿易仲裁委員會(深圳國際仲裁院)國際經貿仲裁員、深圳電視臺常聘法律專家、廣東省律協刑事辯護律師專家庫專家律師。汪騰鋒律師高超精湛的法律技藝出神入化,常有諸多各界社會賢達在遭遇法律危難,萬般無奈中求助汪騰鋒律師,紛紛獲得意外驚喜,圓滿成功!轟動全國的經典案例如:百億富豪時尚集團總裁郭奎章先生為“海上皇宮”危難求助汪騰鋒律師;上市公司萬澤股份董事長林偉光先生因“萬澤送禮門”涉嫌賄賂?;籩秈詵媛墑?獨立專欄作家、自由撰稿人朱建國先生為訴《收獲》雜志侵權求助汪騰鋒律師......

借別人的名義購房會有哪些風險?

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